A.P.E. : i rischi per il venditore e locatore

Attenzione: l’attestato di certificazione energetica (A.C.E.) è stato sostituito dal D.Lgs. 63/2013 con l’attestato di prestazione energetica (A.P.E.), tuttavia quanto di seguito esposto vale anche per il nuovo attestato di prestazione energetica

FACCIAMO UN PO DI CHIAREZZA

L’Attestato di Certificazione Energetica (ACE) valuta il consumo di un edificio. Questa informazione deve essere garantita dal venditore (od il locatore), secondo i termini di legge, al compratore (od all’affittuario). Deve, inoltre, essere una informazione veritiera. Nel caso in cui, infatti, i consumi reali fossero sensibilmente diversi, il compratore o l’affittuario hanno la possibilità di rivalere il proprio legittimo diritto richiedendo un risarcimento. In quest’ottica, l’affidamento dell’incarico per la redazione del certificato energetico deve convergere sulla scelta di tecnici certificatori altamente preparati con adeguate capacità professionali in materia e qualità degli strumenti messi in campo al fine di garantire l’elaborazione quanto più precisa possibile.

Non bisogna trascurare il fatto che attraverso l’ACE, il venditore o il locatore di un immobile assume degli obblighi nei confronti del compratore od dell’affittuario. Una volta che questi, resosi conto di anomalie, decidesse di ricorrere alle vie legali, gli strumenti giudiziari oggi a disposizione come la conciliazione o l’arbitrato favoriscono la risoluzione in tempi brevi di queste vertenze, una tempo scoraggiate oltre che dalla durate dei processi anche dai grossi oneri finanziari.

Nel caso tipico, ad esempio, di trasferimento a titolo oneroso di immobile esistente (ma lo stesso potrebbe dirsi per un immobile nuovo, dove con i documenti di progetto disponibili e con le leggi cogenti in materia di contenimento energetico dei consumi in edilizia si rafforzano le possibilità), il venditore si rende garante che esso sia immune da vizi che lo rendano inidoneo all’uso a cui è destinato o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore (art. 1490 Codice Civile). Inoltre spesso in un contratto di vendita di edifici esistenti è contenuta la clausola, detta di stile, in cui si afferma che la vendita è effettuata nello stato di diritto e di fatto dell’immobile, non essendo disponibile la documentazione di progetto e realizzazione che possa descrivere gli aspetti tecnici della costruzione edile e degli impianti.
Poiché l’Attestato di Certificazione Energetica, il quale riporta l’indice di consumo di energia dell’immobile secondo le metodologie delle norme tecniche, è la documentazione quantitativa di uno stato di fatto, l’obbligo di consegna del certificato energetico corrisponde al fornire garanzia che i consumi dell’immobile siano quelli riportati nel certificato.
Se il compratore dovesse rilevare che i consumi energetici dell’immobile acquistato siano superiori a quelli che prevedeva, tuttavia, egli non può chiamare in causa il venditore facendo riferimento all’indice di consumo indicato nell’ACE poiché questo è stato calcolato tenendo conto di temperature esterne medie mensili degli ultimi anni e di un utilizzo standard degli impianti (temperatura interna media, periodo di riscaldamento, ricambi di aria, ecc.). L’ACE però, rimane un metro di paragone assolutamente adeguato per capire se vi siano delle anomale discordanze tra i consumi in esso previsti e quelli realmente avvenuti. In questo caso infatti, il compratore può commissionare una perizia che verifichi la correttezza dell’ACE fornito dal venditore e che, nel caso vi siano sensibili differenze, il maggior consumo sia dovuto più a queste differenze che al diverso utilizzo degli impianti rispetto ad un utilizzo standard.

Se questa ipotesi viene a verificarsi il compratore, rispettando le tempistiche di legge, può richiedere al venditore una riduzione di prezzo oppure, se la differenza di consumo è particolarmente rilevante, la risoluzione del contratto (art. 1490 Codice Civile).
Dal canto suo il venditore può tentare di rivalersi sul certificatore, ma questi non sarà responsabile se dimostra di aver eseguito l’incarico con perizia e diligenza, ovvero se ha acquisito i dati con adeguati sopralluoghi e rilievi, richiedendo ed ottenendo la necessaria documentazione edile ed impiantistica dal venditore stesso, o se ha utilizzato, con conoscenza ed esperienza, un prodotto software certificato, come richiesto dalla normativa, dal Comitato Termotecnico Italiano;

Al fine di evitare tali spiacevoli discordie quello che il venditore o il locatore dovrebbe fare è scegliere con oculata attenzione il tecnico certificatore a cui affidare l’incarico.
La valutazione del professionista, infatti, andrebbe fatta tenendo conto dei seguenti fattori:

– preparazione tecnica, per esempio, se è in grado di rispondere convincentemente a quesiti pratici, relativi a casi concreti, che gli vengono posti;
– esperienza professionale, per esempio, le quantità effettuate di certificazioni o di qualificazioni energetiche e di progetti attinenti ai consumi energetici, quali le relazioni tecniche di progetto: cosiddette relazioni sul contenimento energetico degli edifici “ex Legge 10”;
– mezzi tecnici utilizzati, per esempio, se il certificatore utilizzerà uno strumento di calcolo considerato leader di mercato o se sarà utilizzato lo strumento gratuito ENEA-CNR, il Docet, lecito, ma molto approssimativo nei risultati;
– svolgimento dell’incarico, per esempio, per svolgere accuratamente l’attività, il certificatore dovrebbe pretendere di poter svolgere un sopralluogo, richiedere di disporre di documentazione adeguata e di poter disporre di un tempo sufficientemente adeguato per portare a termina la redazione dell’attestato con la necessaria dovizia.
tariffa adeguata: la certificazione andrebbe certamente affidata ad un professionista che offra ottima qualità ad un prezzo di mercato ed infatti non sempre un prezzo più basso è sinonimo di una più bassa qualità. Tuttavia se si rapporta il prezzo della prestazione al tempo che il professionista stima di impiegare, non si può trascurare la considerazione che una tariffa troppo bassa potrebbe significare che i tempo impiegato per portare a termine il lavoro dovrà essere necessariamente il minore possibile. In queste condizioni è verosimile pensare che l’incarico sia svolto senza una adeguata attenzione e cura.

NUOVA DISCIPLINA DELLE SANZIONI CON LA LEGGE  90/2013.

Per le ipotesi di violazione della normativa in materia di dotazione e consegna dell’attestato di prestazione energetica il nuovo articolo 15 del D.lgs. 192/2005 prevede un differente ed articolato sistema sanzionatorio (di tipo amministrativo/pecuniario) a carico del soggetto di volta in volta obbligato:
– professionista abilitato che non rispetta i criteri di redazione  (da 700 a 4200 euro);
costruttore o proprietario che non rispetta l’obbligo a seguito di interventi di nuova costruzione o ristrutturazione importante (da 3000 a 18000 euro);
proprietario che non rispetta l’obbligo nel caso di vendita (da 3000 a 18000 euro);
proprietario che non rispetta l’obbligo nel caso di nuovo contratto di locazione (da 300 a 1800 euro);
offerta di vendita/locazione senza indicazione dei parametri energetici (si applica anche agli agenti immobiliari) (da 500 a 3000 euro).
Non sono previste sanzioni amministrative in caso di violazione dell’obbligo di APE per gli atti di trasferimento a titolo gratuito.

 

E QUINDI……?

A nostro parere bisogna sempre rivolgersi ad un tecnico abilitato che abbia maturato almeno 10 anni di esperienza in progettazione di edifici ed impianti.

Diffidate da offerte tipo “Groupon”. Affidatevi a gente seria, preparata ed esperta!

Lo Staff è a disposizione per qualsiasi chiarimento. Scriveteci!

 

2018-06-08T16:01:29+00:00